집에 대한 생각을 바꾸다


상가 건축과 주택 건축의 차이점

세라하우징
2020-04-08
조회수 7065

안녕하세요.

세라 건축그룹 신민철 대표 입니다.


질문 내용은 주택과 상가 건물을 지을때 필요할 절차나 견적등 어떤 차이가 나는지요?


질문하신 부분에 대한 답변 입니다.

댓글로 답변 드리기 에는 내용이 너무 많아 별도의 페이지로 설명 드리겠습니다.


주택은 거주의 목적 이기 때문에 토지 주변에 대한 분석은 필요 없습니다.

하지만 상가의 경우는 주변 시장 조사를 해서 임대성을 분석 하여야 합니다.

상가의 경우 임대가 되지 않고 공실로 남으면 사업성이 떨어지기 때문입니다.


상가는 무조건 크게 짓는다?

대부분 주변 여건을 고려 하지 않고 최대 용적율로 건축을 하려고 하지만 유동 인구나 공실의 위험이 있다면 사업을 보류 하거나 또는 축소 또는 추후 증축 하는 방법을  강구 해야 합니다.


상가 건물을 크게 건축해서 모두 임대가 된다면 좋겠지만 그렇지 않다면 설계 사무실과 시공사만 설계비와 시공비가 많아서 좋은일 시키는 거겠죠.^^


임대형 상가의 경우는 가장 중요한 것이 임대 수요조사 입니다.

저희가 최근한 완공한 사당동 10층 건물 개략 시장 분석한 자료를 참조 하시면 됩니다.

설계 전에 시장 조사서를 근거로 하여 크게 건축할지, 아니면 작게 건축후 경기가 좋아지면 증축 할지, 아니면 소규모로 건축할지, 계획을 먼저하고 임대 수지분석을 먼저 해서 수익의 발생 여부를 보고 건축의 시공 면적을 정하고 설계 하는 것입니다.


사업성이 없다면 과감 하게 건축시기를 연장해야 합니다.


많은 분들이 설계 사무실 말만 듣고 가장 크게 건축 해서 임대가 되지 않아 공실로 남는 상가 건물 들이 많습니다.

공실이 발생하면 모든 손실은 건축주만 떠안게 됩니다.


상가건물과 주택건축의 차이점중 또 한가지는 주택은 사람이 거주 할수 있게 내부 인테리어 가구 공사 까지 완벽하게 시공을 하지만, 상가 건물은 내부 공사는 하지 않는것이 좋습니다.


임대 받을 임대자가 실내 인테리어 공사를 하기 때문에 건축주 께서는 준공 받을수 있을 정도 까지만 공사를 하시면 됩니다.


건물 내.외부, 계단실, 공용 화장실 까지만 공사를 하고, 내부 인테리어 공사는 안하시면 됩니다.

그러다 보니 주택 보다 공사비는 훨씬 저렴하게 소요되게 됩니다.


가장 많이 질문 하시는 상가 건축 공사비 입니다.

상가 건물의 경우 면적의 크게에 따라 평당 상가 건축비는 달라지게 됩니다.

건물이 크면 공사비는 다운되고 건물이 작으면 상가 건축비는 상승 되게 됩니다.


상가 건축비는 평당 약 400-450 만원 정도 책정 하시면됩니다.

가장 주의하실 부분은 토목 공사 관련입니다.


생각 보다 많은 비용이 소요 되게 됩니다.

위 상가건축비는 지하실 부분 보강 공사가 없다고 가정한 공사 예 입니다.

지하실 공사가 수행되면 공사비는 증가 됩니다.

지하실을 파서 공사를 할때 또는 상가 건물을 건축해야 할 대지(땅) 이 연약한 지반일 경우 지반 보강 공사비용이 많이 발생하게 됩니다.

또한 지하실 공사를 할때 땅을 파야 하는데 주변에 건물이 있다면 공사비는 또 증가 되게 됩니다.

서울 동작구에서 공사장 터파기로 인해 옆에 있던 유치원이 붕괴 되는 사고가 있었습니다.


그렇기 때문에 지하실 터파기 공사 할때 보강해야 하는 공사비가 많이 소요되게  됩니다.


이런 부분들은 추후 설계 하기전에 지반 조사와 시장조사를 통해 결정 하게 됩니다.

상가나 주택이나 시공 순서완 견적 순서는 동일 합니다.


진행 순서입니다.


1. 설계 사무소에 시장 조사를 의뢰 한다.(일반적 시장조사는  하지 않습니다.)

   시장 조사 업체에 의뢰 하는 방법도 있습니다.

   시장 조사 결과를 토대로 (토지비 +설계비+건축비)등 모든 공사비용을 대입 하여  

   얼마의 수익이 발생 하는지 사업수지 분석을 한다.


2. 설계 사무소를 선정한다.

   이 단계 에서는 시공사 선정 등이 필요 없습니다.

   시장 조사 잘해주고 건축비 절감 할수 있는 설계 사무실을 선정 하면 됩니다.


3. 설계 완료후 인허가 접수한다.


4. 인허가 기간중 시공업체에 3개소 정도에 도면을 보내 견적서를 받는다.


5. 받은 견적서를 분석 한다. 

    가장 저렴한 업체를 찾으면 낭패를 보게 됩니다.

    가장 정직 하고 정확 하게 견적한 업체를 찾는 것입니다.

    견적은 받는것이 아니라 견적에 대한 내용을 직접 설명 들으셔야 합니다.


주택이나 상가 건축이나 과정을 동일 합니다.

건축주 분들께서 오랜 시간 공부 할 필요는 없습니다.

저희가 초보 건축주 분들을 위해 하는 공개 강의가 있으니 참석해서 들어 보시면 알수 있습니다.


두시간만  투자하시면  

"아! 건축은 이렇게 하는 거구나 아실수 있습니다."


더 궁금한 내용이 있으면, 카페나 홈페이지, 전화를 통해 질문 하시면 성실하게 답변 드리겠습니다.


감사합니다.^^