집짓기 전 필수상식


공지 이런 개같은 견적서 말고 제대로 된 견적서 주세요.


안녕하세요. 세라하우징 건축매니저입니다.
오늘은 여러분들이 가장 궁금해 하시고 가장 어려워 하시는 전원주택 견적서에 대해서 말씀 드려 볼까합니다.

전원주택 시공시 설계 도면도 중요하고 시방서도 중요합니다.
하지만 가장 중요한것은 전원주택에 대한 견적서 라고 말해도 과언은 아닙니다.
실제로 시공용 전원주택에 대한 견적서는 설계 도면과 시방서를 기준해서 작성하는 것입니다.
그렇기 때문에 자세한 도면없이 전원주택을 견적한다는것은 말이 안되는것입니다.

자세하게 도면을 잘 그려야 한다고 말씀 드리는것은
자세한 견적을 산출하는 기본이 되는것이기 때문입니다.

전원주택 견적서는 두 종류의 견적서가 있습니다.

1. 착한 견적서

건축주가 알기 쉽게 정확한 재재의 양과 실제로 매입해오는 자재의 단가와 실제로 투입되는 인원.
그리고 그에 따른 제경비가 표시는 견적서입니다.


2. 음흉한 견적서

건축주가 대충 알거나 자세히 알지 못하도록
자재의 단가 자재양의 산출근거, 사오는 자재단가를 뭉테기로 표시한 견적서입니다.
일명 " 식" 으로 표현되는 단위를 많이 사용합니다.

"식" 이란 표현은 못 , 나사, 타가핀 등 처럼 수량을 산정할 수 없을때 사용하는 단위입니다.
예를 들어 석고보드를 타카로 박아서 시공 할 경우 석고 보드 한장에 100개씩만 박아라
"너 ~~~100개이상 박으면 안돼 " 라고 할때 목수가
"한개...두개....세개 세면서 박을수도 없고,
견적을 산출할때 석고보드가 1장에 100개 이런식 으로산출할수 없을때 사용하는 단위입니다.
이렇게 산출하면 전원주택 하나 견적하는데 아마도 한달이 걸릴지도 모릅니다.
아마도 들어가는 나사 못 까지 산정하라고 하면 직원이 회사 그만둔다고 할지도 모릅니다

전원주택 한 동이 지어질때 사용되는 자재의 종류는 1,000가지가 넘습니다.
이 모든것을 전원주택 견적서에 산출하여 넣은것은 정말 어려운 과정입니다.
그렇기 때문에 산출이 어렵거나 중요 자재가 아닌것들은 " 식" 으로 표시 하는것입니다.
하지만 대부분의 견적서는 식으로 많이 작성합니다.


아래는 착한 견적서 양식입니다.


1. 품명
자재의 명칭 또는 공정을 표시합니다.

2, 규격
사용되는 자재의 규격을 표시합니다.

3. 물량산출근거
사용되는 자재의 양이 어떻게 산출되었는지 표시 하는 것입니다.
예를 들면 레미콘 물량의 경우 가로 x 세로 x 높이=m3가 되는 것입니다.

4. 단위
자재의 단위를 이야기 합니다.
석고보드의 경우 m2로 표시해도 되고 장으로 표시 해도 됩니다.
하지만 저희 세라하우징은 고객님들 알기 쉽게 보시라고 장으로 표시합니다
인건비 부분도 m2로 표시하면 몇명이 들어가는지 모르시기 때문에 인으로 표시하여 드립니다.
어찌 되었든 고객님들이 가장 알기 쉽게 써드리는것입니다.
몇명이 들어가는지 몇장이 들어가는지를 건축주들이 모르게 하려면
"인" 이나 "몇장" 으로 표시하는것보다 몇 헤베로 표시하는것이 좋겠죠^^

5. 재료비, 노무비, 경비로 표시됩니다.
보통 물량산출서와 견적서는 별도로 제출하는것이 보통입니다.
하지만 건축주 분들이 각 항목을 찾아 보는것은 참 어렵습니다.
그렇기 때문에 저희는 가장 편하게 보실수게 물량 산출서와 견적서를 석어서 양식을 만들었습니다.
너무 어렵게 이야기 할 필요가 있을까요?
어쩌면 일부러 어렵게 작성하고 있었는지도 모릅니다.
혹시 건축주가 자세하게 아는걸 바라지 않기 때문입니다.

건축주가 가장 편하게 알기 쉽게 볼수있는게 가장 좋은 견적서가 아닐까요?


착한 견적서

착한 견적서 부분 확대

착한견적서는 건축주들이 가장 보기 편하게 알기쉽게 작성한 것입니다.
물량이 어떻게 산출되었는지 물량 산출근거가 있습니다.
그리고 어떤 자재를 사용하는지 자재에 대한 규격이 명시 되어있습니다.

예를 들어 버림콘크리트 물량을 3m3 라고 써놓고 산출근거가 없다면,
3루베가 들어가는지 1루베 들어가는걸 3루베라고 표시해놓고
2루베 돈을 업체가 가지고 가는지 알수가 없기 때문입니다.
그렇기 때문에 산출근거가 없는 물량은 어찌보면 의미가 없는것 입니다.


음흉한 견적서

위에 있는 전원주택 견적서는 음흉한 견적서입니다.
물량 산출근거도 단위도 규격도 없습니다.
그저 금액만 있을 뿐입니다.

간단해서 보기는 좋습니다.
인부들이 들어오면 물도 마시고 밥도 먹고 지방에서 온 경우에는 잠도 재워야 합니다.
음흉한 전원주택 견적서를 보시면 밥도먹지 않고 일하는것은 아닐까 걱정이 됩니다.

전원주택 견적서는 실제로 투입되는 비용을 가장 정직하게 작성하는것입니다.
그리고 건축주가 가장 알기 쉽게 작성해야 하는것입니다.

전원주택 견적서가 제대로 작성되어 있으면 업체에서 자기 맘대로 공사를 할수도
자재를 업체 맘대로 저가형 자재를 사용할수도 없습니다.
왜 "일까요" 자재의 규격과 금액이 정해져 있기 때문입니다.
변기를 예로 들어 보겠습니다.

전원주택 견적서에 대림 변기 1개에 15만원이라고 표시가 되어있는데,
실제로 시공된것은 중국산 5만원 짜리가 시공되어 있다면 건축주 입장에서는 철거하고 다시 하라고 말할 수 있습니다.
하지만 전원주택 견적서에 세면기 변기 1식 50만원 이렇게 표시 되어있으면 기준이 될수가 없습니다.
건축주 입장에서 세면기 변기 1식 50만원이 책정되어있으니 세면기 30만원 변기 20만원짜리를 사용해야지
"왜" 중국산 저가형 변기를 시공했냐? 라고 하면 업체에서 뭐라고 변명하고 빠져나갈까요?
"세면기 변기 50만원중 시공비와 제경비 등이 40만원이고 자재비는 10만원만 책정되었다" 라고 이야기하면
건축주 입장에서는 할말이 없어지게 되지는 않을까요?
그렇기 때문에 상세한 견적서를 꼭 받으셔야 하는것입니다.


# Episode 1. 착한 전원주택 견적서는 외면받고 음흉한 견적서는 환영받는 주택시장

"과정보다 결과가 중요시되는 전원주택시장"

착한 전원주택 견적서는 약 10페이지 이상 됩니다.
음흉한 전원주택 견적서는 약 3페이지 정도 됩니다.
항목만 가지고 보면 음흉한 전원주택 견적서는 착한 전원주택 견적서 1페이지 분량 정도 밖에는 되지 않습니다.
전원주택 견적서를 주면 가장 먼저 보시는 것은 전체 공사 금액입니다.
전체 공사비가 얼마인가가 가장 궁금하시기 때문입니다.
착한 전원주택 견적서와 음흉한 전원주택 견적서를 제출했을 때 건축주의 반응은 어떨까요?
착한 전원주택 견적서와 음흉한 전원주택 견적의 공사 금액이 같다는 전제 조건입니다.
위에서 보신 것처럼 음흉한 견적서는 빈틈이 없는 난공 불락 같습니다.
반면 착한 전원주택 견적서는 빈틈이 많이 보입니다.
어떤 부분일까요?
다시 한번 음흉한 전원주택 견적서와 착한 전원주택 견적서를 비교하겠습니다.
같은 수장 공사입니다.

※ 착한 전원주택 견적서


※ 음흉한 전원주택 견적서

착한 전원주택 견적서를 제출 했을때는 건축주 분들이 질문이 많습니다.
자재의 수량 자재의 가격 자재의 규격은 물어보지 않습니다 .
"왜" 일까요 그냥 봐도 알것 같으니까 물어보지 않습니다.
혹은 봐도 식으로 표시되어있으니 몰라서 물어보지 않습니다.


위 전원주택용 견적서를 보시고 가장 많이 물어보는것은
"무슨 숙박비가 162만원이나 들어 갑니까?
"인부 잠자는 비용을 내가 왜 냅니까?"
"그리고 무슨 밥을 삼시세끼 다 내가 사줘야 하는겁니까?
"기름값도 내가 줘야 하는겁니까?"

이렇게 질문할때는 조금 서글퍼 질때도 있습니다.
차라리 석고 보드가 왜 300장이나 들어가는지?
자재의 규격이나 단가 등에 질문을 하면 답하기도 편하고 이야기 하면 이해도 바로 바로 합니다
하지만 밥값 숙박비 등에 대해서는 답변을 하면 반론들을 엄청 많이 받습니다.
건축주 분들 이해 시키는데 한시간이상 걸립니다.
그중 50%는 이해를 하지 않습니다.

전원주택 견적서는 가장 정직하게 작성하고 가장 사실적으로 작성해야 한다는것이 제 생각입니다.
모든 공사비는 결국 건축주 주머니에서 나오는 것입니다.
업체에서 절대 손해 보면서 자기돈 써가면 공사하지 않기 때문입니다.

예를 들어 음흉한 전원주택 견적서와 착한 전원주택 견적서 수장공사 금액이 똑
같이 1,000만원이다. 라고 했을경우 음흉한 전원주택 견적서를 보고는 질문을 거의 하지 않습니다.

위에서 보시는것 처럼 심플하고 간단하고 시비 거리가 되는 숙박비도 밥값도 기름값도 없습니다.
반면 착한 전원주택 견적서는 무슨 자랑이라고 인부들 밥먹는거 자는거 기름값까지 다 까발려서 지탄을 받는지 모르겠습니다.
음흉한 전원주택 견적서 처럼 그냥 뭉테기로 풀어서 간단하게 총 금액 1000만원이라고 써서 제출하면 될걸...
힘들게 써서 억울한 누명을 받아야 할까요?! ㅠㅠ

위에서 말씀드린 것처럼 견적서는 정직해야 합니다.
인건비는 실제도 투입될 인건비를 인부들이 먹는 밥값은 밥값대로
자는데 들어가는 숙박비는 숙박비 대로 기입되지 않으면
그 순간 착한 전원주택 견적서도 음흉한 전운 주택 견적서로 변해야 합니다.
밥 많이 먹는다고 모라고 하니깐 밥값은 자재비로 숨겨야 하고,
숙박비도 숨겨야 하기 때문에
결국 음흉한 전원주택 견적서처럼 "1식" 이렇게 표시해야 하기 때문입니다.

가장 좋은 전원주택은, 하자 없는 전원주택은 현장소장의 현장 경영 능력과 노하우 그리고 기술이 필요하고
무엇보다 일하는 사람을 잘 골라야 합니다.
어떤 목수는 정말 일도 잘하고 내 집처럼 꼼꼼하게 일을 참 잘합니다.
기술이 좋다 보니 노는 날도 없습니다.
일 잘한다고 소문이 나서 서로 일해 달라고 부르기 때문에 노는 날도 없습니다.
단 한 가지 흠이 있다면 사는 곳이 멀어서 지방으로 일하러 오라고 할 때는
삼시 세끼 다 먹여주어야 하고 잠잘 곳도 마련해 주고
오갈 때 기름값 하라고 단돈 2만원이라도 주어야 합니다.
간단하게 말하면 품질도 좋고 하자도 없게 꼼꼼하게 잘하는 검증된 기술자입니다.
하지만 다른 목수보다 돈이 조금 더 들어갑니다.
밥을 두끼를 더 사주어야 하고 잠을 재워주어야 하기 때문입니다.

또 다른 목수입니다. 그 지역에 사는 목수입니다.
지방마다 모든 목수를 다 알지 못하다 보니 지역 인력 사무소에 전화를 걸어서 말합니다.
"인력 사무소죠?"
'지금 현장에 목수가 필요한데 꼭~~!!! 일 잘하는 목수 한명만 보내주세요?"
라고 불러서 일을 시켜보니 가관도 아닙니다.
몰딩 붙이라고 했더니 뱀꼬리 처럼 삐뚤 빼뚤 몰딩 틈은 3mm이상 벌어지고 엉망입니다.

왜 이런일이 발생할까요?
인력사무소에 말만 믿고 잘한다고 하니깐 잘하는줄 알고 썼는데 써보니 아니였다는 결론입니다.
품질 엉망이고 자재 막 잘라서 버리고 결국 품질이 엉망이되었습니다.

간단하게 말하면,
재우고 먹이는거 절감 하려고 검증안된 인근 기술자 썼다가 낭패 본 경우입니다.
20년이상 이 업을 하다 보니 하나 배운 교훈이 있습니다.
일잘하는 목수나 기술자는 인력 사무소에 나가지 않습니다.
인력 자체가 부족 하기 때문에 일잘하는 사람들은 서로 데려가지 못해서 부탁해야 하는게 지금의 현실입니다.

현장에 사람은 많지만 진정한 기술자를 보기 어렵습니다.
혹시 요즘 미장공 보신적 있으신가요?
점점 힘든일을 하지 않으려고 하기 때문에 기술자가 점점 없어지고 귀해지는게 현실입니다.

하지만 사람은 많습니다.
검증도 되지 않은사람........
1년하고 못주머니 차면 그게 목수일까요?
여러분이 현장소장이라면 어떤 목수를 쓰시겠습니까?
먹이고 재우는 비용이 들지만 내집처럼 일잘하는 목수입니까?
아니면 돈 조금 절감되는 검증안된 목수입니까?

결과를 놓고 보면 음흉한 전원주택 견적서와 착한 전원주택 견적서의 공사 비용은 1,000만원씩 같게 소요되었습니다.
하지만 건축주들이 보이는 반응은 정 반대였습니다.
눈에 보이는 밥값 / 숙박비 / 기름값이 쓸데 없는 비용이라고 생각 하는것입니다.
당연히 그렇게 생각하실수 밖에 없습니다.
경험이 없으시니 당연한 과정입니다.
현지역 사람을 쓰면 밥도 한번만 사주면 되고, 재울 필요도 없겠지요.

하지만 알아 두셔야 할것은, 사람은 많지만 진정한 기술자는 없기 때문입니다.
좋은 전원주택의 시작, 하자 없는 전원주택 의 시작은 좋은 기술자를 현장에 투입되는것 부터 시작됩니다.


# Eposide 2 - 누구나 현장소장이되는 세월호 선장 같은 현장소장?

"조그만 주택현장에 무슨 개코같은 소장이 필요해"
" 그까짓거 목수가 하든 설비업체가 하든 하면되지"

집을 짓는다는 것은
입주날짜를 손꼽아 기다리는 설레임이 있어야 합니다.
매일 매일 조금씩 건축되는 내 집을 보면서 기뻐해야 합니다.

하지만 지금 전원주택시장은 어떻습니까?
"집 지면 십년 늙는다."
"개고생이다."
"업자 새끼들은 다 나쁜 새끼 사기꾼 새끼들이다."
라는 말이 난무 하는것이 현실입니다.
저 역시 건축업을 25년 이상 하고 있지만 참 슬픈 현실입니다.

하지만 이부분은 어찌 보면 자업 자득에 결과입니다.

- 투명하지 않은 전원주택 견적서를 건축주에게 제출했으며,
- 일단 싸게 견적해 건축주를 현혹시킨 후 도면에 없고,
- 견적에 없다면서 공사중단하고 추가로 건축비를 요구하여 갈취해 결국은 비싼 건축비를 받아냈으며,
- 허가빵 도면을 가지고 건축주 요구를 무시한채 시공했으며,
- 약속된 자재를 사용하지 않고 저가형 자재를 사용했으며,
- 현장에서 한 일년 어깨너머로 배우고 엄청난 경험과 기술이 있는것처럼 말만 번지르하게 해서 건축주를 현혹했으며,
- 혹시나 하자가 발생하거나 돈이 남지 않을것 같으면 나몰라라 하고 전화 번호 바꿔 버리고 상호 바꿔 버리고 사라져 버렸으며,
- 말로는 10%밖에 안남는다면서 싸구려 자재와 검증안되 기술자를 사용해서 폭리를 취한 결과일 것입니다.

현실의 전원주택시장은 어떨까요?
작은 전원주택 시장에는 현장 소장이 필요 없다고 생각하시는 분들도 많이 있습니다.

왜 그럴까요?
오래 된 관습에 결과입니다.
전원주택은 면허관계없이 누구나 아무나 할수있기 때문입니다.
그러다 보니 전원주택 한채 지어보면 누구나 회사를 만들고 사장을 하고 현장소장을 합니다.

전원주택설계
전원주택시공

가장 작은 시장이지만 가장 어려운 건축입니다.

설계도 전원주택이 가장 어렵습니다.
하지만 전원주택 설계비는 꼴랑 200만원 300만원하는 허가빵 도면이 95%에 달합니다
견적요청하는 도면받을때 마다 한숨이 나오는 경우가 태반입니다.

전원주택시공, 가장 어렵습니다.

다시한번 말씀드리지만 일년 이년 어깨너머로 배워서 짓는다고해서 다 같은 전원 주택이 아닙니다.

흉내는 낼수있습니다.
비슷하게 질수는 있습니다 .

대한민국에 지어지는 집 목조 주택, 스틸하우스, 조적조 등 모든 집들이
만일 일본처럼 지진이 오거나 폭설이 오거나 태풍이 불면 몇가구나 부셔지지않고 건재할까요?
제가 볼때는 약 90%이상은 심한 타격을 본다고 생각합니다.

왜 일까요?
경험없이 설계했고, 허가빵도면으로 200만원 짜리 설계가 300만원짜리 설계가
시공하면 공짜로 해주는 설계에 무슨 정성을 들였을까요?

지금도 마찬 가지지만 설계사무실에 전원 주택설계 외뢰하면 좋아하지 않습니다.
귀찮아합니다.
돈이 되지 않기 때문입니다.
200만원 받아서 무슨 돈이 되겠습니까?
제대로 설계 해주겠다고 1,000만원 내라고 하면 도둑놈 쳐다 보듯이 합니다
그리고 굉장히 비싸다고 생각합니다

이 또한 설계사무소들의 책임입니다.
안 그려주어야 하는데 있는거 복사해주고 대충 그려주고 200만원을 받아서 이런 결과가 생긴것입니다.

전원주택 설계는 디자인이고 작품입니다.
과연 200만원 300만원 짜리 도면에
지진을 대비하고 태풍에 대비하고 폭설에 대비한 구조설계를 반영했을까요?
정말 이쁘고 경제적이고 튼튼한집 설계하려고 밤새고 고민하고 연구할까요?
공사비가 절감되면서 가장 효율적인 설계를 할까요?
절대 아닙니다.

대한민국 지진으로 부터 안전한 나라 아닙니다.
일명 투바이포(2x4) 로 기둥을 만들고 긴결철물 사용안하고 기둥 간격 대충 대충~
구조 생각안하고 지은집들이 위험사항에 안전한 집일까요?
목조 주택 지면서 못만 죽어라고 박으면 튼튼할 집일까요?
그게 과연 전원주택이라고 할수있을까요?

전원주택 위험으로부터 사랑하는 가족을 보호해야 하는공간입니다.
1억이든 2억이든 공사비가 중요한것이 아닙니다.
평생을 안쓰고 안먹고 준비해서 모은돈으로 전원주택을 지면서
왜? 가장 중요하다는 설계를 200만원이란 말도 안되는 돈으로
대학 건축과는 졸업하지 않았더라도 최소한 풍부한 경험과 실력이 있는 소장이 아닌
목수에게~ 설비에게~ 전기에게~ 자격증은 고사하고 어깨너머로 배운 사람들에게
평생의 꿈을 가족의 안전을 맡기시려 하십니까?

착한 전원주택 견적서 항목에는 현장 소장 인건비와 관련 비용이 있습니다.
그걸 보고 제게 이런 질문을 하시는 분이 있습니다.
현장소장이 왜 필요해요 ?
그냥 사람만 붙이면되는거 아닌가요?
조그만 전원주택에 무슨 현장소장이 필요해?
컨테이너 사무실이 왜 필요해 현장에서 같이 일하는 사람이 보면되지?

과연 이게 정답일까요?
착한 전원주택 견적서중 현장소장 관련 비용입니다.

위 전원주택 견적서는 30평 주택짓는데 소요되는 현장 소장 관련 비용입니다.
정규 대학과정 졸업하고 관련 자격증을 소지했으며, 최하 10년~ 20년 이상 된 기술자입니다.
이런사람의 한달 급여는 얼마일까요?
최하 400-500만원입니다.
공사기간 2달기간동안 현장 소장 관련비용은 1,000만원이 넘습니다.
30평 기준할 경우. 무려 평당 33만원이 소요됩니다.
평당 370만원 공사비는 순식간에 400만원이 됩니다 공사비로 볼때 어마어마한 금액입니다.
현장 소장만 빼버리고 대충할줄아는 목수나 집장사했던 사람일하면서 하라고 하면
무려 평당 33만원이 절감됩니다.
타업체와 견적 비교할때 무조건 견적에서 탈락될수밖에 없는 견적입니다.
타업체보다 무조건 비싸지기 때문입니다.

대한민국 건설현장에서 유일하게 소장을 배치하지 않아도 되는곳은 전원 주택시장뿐입니다.
대한민국 건설현장에서 유일하게 면허없이 공사할수있는곳도 전원주택 시장뿐입니다.
아마도 세월호처럼 지진이나 큰 태풍이 불어서 집이 무너지고 사람이 죽고하면 또 그때 부산 떨겠죠.
면허있는 업체만 전원주택공사를 할수있게 하자.
설계사무소에서 공사를 제대로 하는지 의무적으로 감리를 하게하자.
현장소장은 반드시 자격증있는 사람만 배치하게 하자라고 분명히 뒷북을 치겠죠.

그러다보니 아무나 했고 아무렇게나 지었습니다.
그래서 집지면 십년늙고 다시는 집 안짓는다는 말이
주택업자 새끼들 다 사기꾼이라는 말이 자연스럽게 생긴것입니다.

평생을 준비한 꿈~!
내 가족에 건강과 내 자손에게 하자없이 물려줄 그런 전원주택을 지어야 하지 않을까요?
세월호처럼 비용 아끼려고 한달에 170만원 월급 주는 그런 선장에게
수십명의 목숨을, 책임지는 중책을 맡기는것이 현명한 방법일까요?

현장에서 소장이 역할이 가장 중요합니다.
평생을 준비한 꿈, 평생을 준비한 나만의 전원주택!
절대로 아무에게나 아무렇게나 돈이 싸다고 해서 맡기지 마시기 바랍니다.
할 줄 아는 사람보다, 
제대로 잘할줄 아는 사람을 선정하시기 바라고 부탁드립니다.