집짓기 완벽 가이드


공지 [집짓기 초보가이드] STEP-1: 좋은땅 고르는 방법

집짓기의 첫 준비단계인 “토지 구입”에 대한 에피소드를 이해하기 쉽도록 각색해본 글입니다.

모두 피곤했는지 사랑하는 남편도 아이들도 모두 깊이 잠이 들어 있었다.
집으로 다시 돌아온 나영은 쉽게 잠을 이루지 못한다.

“엄마! 우리도 전원주택으로 이사가면 안돼~?”
“여보! 우리도 집팔고 전원주택으로 이사가자!”
라고 말한 아이들과 남편의 말이 계속 귀가를 맴돌고 있기 때문이다.
아이들도 남편도 모두들 가고 싶어 하는데...........

‘어떻게 하지~~~’ 

나영은 쉽게 결정하지 못하고 있었다.
그렇게 밤새 나영은 밤을 하얗게 지새웠다.

“학교 다녀오겠습니다~~.”
“여보, 나 갔다올게.”

다시금 홀로 남겨진 시간, 늘 반복되어왔던 일인데 오늘따라 나영의 마음은 무겁기만 하다.
나영은 커피를 마시시면 창밖을 바라본다.
뿌연하늘과 수없이 많은 집들이 나영의 눈에 들어온다. 

‘오늘따라 왜 이렇게 답답하지~~’

‘전원주택 사려면 얼마나 들지?’

나영은 혼자 중얼거리면 자영에게 전화를 건다. 

“언니! 나야 ”
“응, 그래 나영아 잘 올라갔어?”
“언니, 우리도 전원주택으로 이사갈까하고! 언니한테 좀 물어 보려고? 언니 전원주택 짓는데 얼마나 들었어?”
“응~~그래, 언니 고마워 다시 연락할게” 

3억원 정도 들었다는 자영의 말에 나영은
‘휴우~~’
한숨을 내쉬면 다시금 깊은 생각에 빠진다.
힘들게 4년간 모아온 1억원과 2억아파트 전세보증금 합쳐서 약 3억원이 현재 가용한 자금이다.
나영은 책상에 앉아 조금 전 자영언니와 통화한 내용을 떠올리며 수첩을 꺼내 하나씩 적어 나간다.


1. 전원주택지 선정방법
‘어디로갈까? 음.. 어디로가지?’
‘언니가 있는 양평으로 가는것이 좋겠다.’
‘심심하지도 않고 ~~주변에 경치가 좋으니까’
‘서울도 비교적 가깝고, 나중에 아이들 대학생 되었을때도 기차나 전철타고 가면된다고 했었지’
‘그리고 전철이나 기차가 있는곳하고 도로가 좋은곳으로 하라고 했었지’
‘한시간 반 ? 음~~~그래 대학생되면 이정도는 다닐 수 있을꺼야’
‘지들이 다니다 힘들면 때려치겠지~뭐~~~ㅎㅎㅎ’
‘그럼면 난 학비 안들어서 좋고 호호호호호~~~’
‘그래 일단은 양평으로 가자~~~!!’


 2. 좋은땅 사는 법
‘너무 큰 땅은 피하라고 했지. 돈도 돈이지만 눈치다가 두명이 죽고 잔디 깎다가 세명이 죽었다고 그랬지’
‘음.. 또 뭐라고 그랬더라’
‘시내에서 너무 먼곳도 피하라고 했고’
‘주변에 집이 없는 땅도 피하라고 했고’
‘반드시 도로가 접해있는 땅 사라고 했고’
‘반드시 채권 채무 관계가 있는지 등기부 등본 확인하라고 했고’
‘도로폭이 좁으면 내가 사는 땅도 일부 후퇴해서 못쓴다고 했지’
‘진입로가 좁은 땅도 피하라고 했고’
‘하수도 나갈수 없거나 배관이 없으면 건축허가 안날 수 있다고 했고’
‘되메우기 한땅은 아무리 시간이 지나도 지반이 약해서
집이 기울수도 있고 지반 공사비도 약 1000 만원 정도 소요되니 가급적 피하라고 했고’
‘경사가 심한 산도 피하라고 했고’
‘주변에 전기가 들어올 수 있는지 보라고 했고’
‘전망이 좋으면서 남향인땅 사라고 했고’
‘남향일 경우는 남북으로 긴땅 보다는 동서로 긴땅을 사라고 했지’
‘동서로 긴 땅일수록 방이던 거실이든 모두 전망도 좋고 햇볕도 잘 든다고 했었지’

‘그리고 모라고 했더라~~~’
‘아 맞다’
‘역쉬~~~~~난 천재야ㅎㅎㅎ’

‘아이들 스쿨버스가 들어오는 곳도 있다고 했었지~!’
‘그리고 간혹가다가 우물 파도 물안나오는 땅이 있으니, 계약전에 우물파시는 분한테사전에 물어보라고 했고’
‘바로 옆에 집이 이미 있으면 상대편 집이 내땅을 넘어온 경우도 많으니,
반드시 계약전에 토지주에게 확인해달라고 하고 경계측량 하라고 했었지’
‘경사가 심한땅은 가격이 싸도 토목공사비가 더 들어가니까 사지말라고 했고’
‘도로보다 낮은땅도 도로 물이 들어올 수 있으니 피하라고 했고’
‘전망이 너무 좋은데 북향이라면 그것도 나쁘지 않다고 했었지’
‘아무리 북향이라도 남향으로 창은 내어 햇볕을 받을수 있다고 했지’
‘농림 지역 땅은 인허가가 제한되어있으니 피하라고 했고’
‘가격이 맞다면 가급적이면 단지로 개발 되어있는 곳을 사라고했고’
‘여러채의 집이 있는 경우는 무조건 외곽쪽으로 사서 내 집앞이 가려지지 않는 곳의 땅을 사라고 했지’
‘서류상 인허가에 문제 없는 땅이고 조건이 좋은데, 한군데도 집이 지어지지 않았다면 의심해 보라고 했고’
‘땅속에 보물이 묻여 있는것 처럼 땅도 비밀이 많은니 계약전에 반드시 설계사무실이나 전문가한테 물어보라고 했었지’

‘호~~~~호~~~호’
‘역쉬 난 천재인가봐 한번듣고 이 모든 걸 기억하다니’
‘근데 이 찝찝한 기분은 뭐지?! 정말 중요한게 있었는데'
‘기억이 안나네~~~~ 아, 그렇지~~~’

‘도로가 누구 명의인지 확인하라고 했지’
‘표면상 도로같지만 도로 아닌 경우도 있다고 했지’
‘나중에 사용승인 안해 주면 허가를 낼 수 없어 집을 지을수 없다고 했지’
‘그리고 도로폭이 4m미만인 경우에도 허가가 힘들다고 했었지?!’
‘아무리 조망권이 좋아도 주변에 집을 지었을 경우 가리는 곳은 피하라고 했고’
‘전원주택 단지를 분양 받을 경우에는 외곽쪽으로 사 두어야 조망권이 계속 유지가 된다고 했었지“
‘정화조에서 배출되는 물이 나갈 도랑이나 하수구가 없다면 인허가에 문제가 있으니 이부분도 관할청에 확인 하라고 했었지’

 그리하여 우리의 똑순이 나영씨는 황금토지를 매입하고, 세라하우징에서 건축하여 하하호호 행복하게 살고 계십니다. ^^


여기서 잠깐!!
같은 가격의 같은 땅이라도 건물을 지을 수 있는 면적이  다르다는걸 알고 계신가요?

김갑부씨, 신부자씨, 그리고 박거부씨, 나몰라씨께서
50평의 땅을 똑같은 가격 평당 100만원씩 5,000만원을 주고 매입했다고 가정해 보겠습니다.
하지만 결과를 놓고 보면 참 놀라운 결과를 알 수 있습니다.

1. 김갑부씨는 50 평의 땅에 30평의 건물을 지을 수 있습니다.
2. 신부자씨는 50 평의 땅에 20평의 건물을 지을 수 있습니다.
3. 박거부씨는 50 평의 땅에 10평의 건물을 지을 수 있습니다.
4. 나몰라씨는 건물을 전혀 지을 수가 없습니다.

무슨 차이일까요?

땅의 면적도 같고 똑같은 돈을 주고 산 땅입니다.
그런데 각각 지을 수있는 면적도 틀리고 나몰라씨 경우는 아예 집을 지을 수가 없는 땅입니다.
작은 땅이지만 김갑부씨와 신부자씨까지는 아쉬운대로 집을 지을 수 있는 면적이 되지만
박거부씨와 나몰라 씨는 집이라고 볼 수도 없고 집을 지을 수도 없습니다.

이 차이는 바로 토지가 가지고 있는 특성에 있습니다.
우리나라 토지는 여러 가지 형태로 나누어 집니다.


간혹 혼동하시는 분이 계신데 간단하게 설명하겠습니다. 

보시면 "답, 전, 임, 대, 유" 이 정도로 분류가 됩니다.
쉽게 말씀드리면 "밭이고, 논이고, 대지고, 산이고 , 저수지"란 뜻입니다.
이 부분은 크게 중요하지 않습니다.
간혹 이 부분을 중요하게 여기시는 분들이 있는데 이는 형질 변경을 통해 전을 대지로 바꾸시면됩니다.
지금 보신 서류는 토지이용계획 확인원입니다.
(인터넷 상에서 토지 규제 정보라고 입력하시면 누구나 확인 할 수 있는 자료)

이 서류에서 가장 중요한 것은 빨간 박스를 그려 넣은 지역지구를 잘 보셔야 합니다.
이 부분이 집을 짓는데 가장 중요한 역할을 하게 됩니다.

위에서 설명드린 네명의 예를들어 보겠습니다.

1. 김갑부씨는 50평의 땅에 30평의 건물을 지을 수 있습니다.
깁갑부씨는 지역지구라는 부분에 주거지역인 땅을 매입했습니다.
주거 지역은 건폐율 (땅을 지을수있는 법적 허용면적) 대지 면적의 60% 까지 집을 지어도 되는 땅을 매입했기 때문입니다.


2. 신부자씨는 50평의 땅에 20평의 건물을 지을 수 있습니다.
신부자씨는 지역지구 중 계획관리 지역이라고 명시된 땅을 매입했습니다.
계획관리 지역은 대지면적의 40%까지 집을 지어도 되는 땅을 매입했기 때문입니다.


3. 박거부씨는 50평의 땅에 10 평의 건물을 지을 수 있습니다.
박거부씨는 지역지구 중 자연녹지 지역이라고 명시된 땅을 매입했습니다.
자연녹지 지역은 대지면적의 20%까지 집을 지어도 되는 땅을 매입했기 때문입니다.


4. 나몰라씨는 건물을 전혀 지을수가 없습니다.
나몰라씨는 지역지구중 농림지역이라고 명시된땅을 매입했습니다
농림지역인경우 농업이나 어업에 종사하시는 분들만 지을 수 있는 땅이기 때문입니다.

위에서 보시는 것처럼 전이나 답이나 대지가 중요한 것보다 지역지구가 무엇이냐에 따라 크게 달라지는것입니다.
현실적으로 보면 전원주택을 지을 수 있는 저렴한 토지는 대부분 자연녹지, 계획 관리지역이 대부분입니다.
그리고 가끔 농림지역도 있습니다.
그러니 땅을 매입하실때 지역지구를 반드시 확인하셔야 합니다
같은 위치에 같은 땅값이라면 계획관리 지역이라고 명시된 땅을 사셔야 하는 것입니다.

다음은 토지의 조건에 대해서 말씀 드리겠습니다.
※  도로를 기본적으로 확인하셔야 합니다.

위의 대지를 가지고 설명 드리겠습니다.
시골의 땅은 대부분 도로가 아주 좁은 경우가 많습니다.
건축법상 새로히 주택을 지을 때는 4M 도로를 기본적으로 확보해야합니다.
위의 땅은 두개의 토지가 2M 폭의 도로를 접하고 있다고 가정해보겠습니다.

이런 경우에는 두개의 토지 모두 적색으로 표시한 것만큼 도로로 대지를 내주어야 합니다.
양쪽 모두 1M씩 후퇴해서 땅은 내놓아야 하는 것입니다.
예를 들어 땅의 길이가 30M라고 가정하면 30M*1M=30M2(약 10평) 의 땅을 못 쓰는 것과 같습니다.

평당 100만원을 주었다면 1,000만원를 버리는 셈이 되는 것입니다.
그렇기 때문에 진입도로는 반드시 확인하셔야 합니다.
또한 되메우기 한 땅도 피하도록 하세요.
되메우기 한지 2년 이내의 땅 또는 되메우기 한 깊이가 1M 이상인 땅 경사가 심한 땅들도 피하시는 것이 좋습니다.
되메우기 한 땅들은 기초 역할을 하지 못합니다.
이런 경우에는 기초 보강 비용으로 약 1,000만원 정도가 소요되게 됩니다.
토지를 30만원에 샀더라도 토목비 도로 후퇴 등을 하면 평당 50만원의 땅이 되는 것입니다.
결과로 보면 싼 땅이 아니였다는것입니다.

오늘은 토지를 매입하는 법을 알려 드렸습니다.
이 글이 도움이 되셨길 바라며, 현명한 토지 구입하시길 바랍니다.