집짓기 초보가이드


공지 [집짓기 초보가이드] STEP-2: 설레임이 절망이 되지 않는 집짓기


건축주 분께서 가장 많이 하시는 실수를 먼저 알려 드리겠습니다.


Q: 집 지려고 하는데 무엇부터 물어봐야 하죠?

많은 분들을 상담해 보면 가장 많이 하는 질문입니다.

이렇게 질문하시면 행복한 질문입니다.


Q: 허가는 났는데 견적 좀 받을 수 있을까요?

이렇게 질문 하시면 일단 가슴이 답답해지는 경우가 많습니다.

가장 경제적인 주택 안전한 주택의 시작은 설계입니다.

많은 도면은 받아 보지만 “에~~~휴~~~한숨” 이 나올 때가 많습니다.

왜? 일까요?


첫 번째: 예산을 반영하지 않고 설계해서 건축비 부족으로 시공을 못해 도면을 다시 그려야 합니다.

두 번째: 간혹 카페 주택 또는 상가주택을 원하시는 분들의 경우 카페나 상가를 너무 작게 설계해서 아무리 열심히 팔아도 수익발생이 되지 않는 경우가 많습니다.

세 번째: 건축주가 원하는 평면이 아니고 설계 사무실이 일방적으로 그린 도면의 경우

“이 도면이 맘에 드세요?” 라고 물어보면

“아니요 ”라고 하시는 분들이 많습니다.

네 번째: 집에서 가장 중요한 것은 가구배치입니다.

도면에 가구 배치를 하지 않고, 도면을 그려서 방에 침대도 책상도 붙박이장이 서로 배치가 되지 않습니다. 심지어는 거실에 소파와 텔레비전이 배치가 안되는 도면도 있을 정도입니다.

아마도 이사 오셔서 가구 때문에 속 좀 터지실 거에요.

다섯 번째: 과다한 설계비 30 평 주택을 2천만원부터 3천만원까지의 엄청난 설계비 지출

(비싼 만큼 좋은 도면이면 괜찮지만 그렇지 않은 경우가 많습니다.)

여섯 번째: 너무 적은 설계비 100만원부터 200만원에 도면을 그려서 온 경우입니다.

말 그대로 허가용 도면입니다.

이런 경우는 설계비 다시 내고 처음부터 다시 그려야 하는데, 이런 경우가 가장 많습니다.



Q: 허가용 도면으로 왜 허가만 내고 돈 버려가면서 도면을 그릴까요?

대규모로 개발하는 전원주택 단지의 경우 기준 도면으로 모두 허가를 미리 받아 놓기 때문에 

어쩔 수 없이 건축주가 원하는 평면으로 설계 변경해야 하는 것은 맞습니다.

그런데 개인 주택도 이런 분들이 많습니다.

“고객님, 지금 보내주신 도면이 맘에 드세요?”

“이대로 시공하실 거예요?”

라고 물어보면 대부분 아니라고 합니다.

설계 사무실에서 또는 시공사에서 일단 허가 받고 시공하면서 바꾸면 된다고 했다고 하는데, 정말 말이 안 되는 내용입니다.

도면이 완벽하게 작성되기 전까지는 절대 시공부터 먼저 하시면 안됩니다.

비용적으로 시간적으로 손해 볼 수 있으니, 

“꼭” 완벽하게 도면이 완성된 이후에 시공하시는 것이 정상적인 방법입니다.

모르고 하면 집을 짓는 다는 것이 복잡하고 어려운 일입니다.

순서를 모르고 방법을 모르면 버려지는 것과 남는 것이 있습니다.

하지만 정상적인 방법으로 하면 아주 쉬운일입니다.


Q: 버려지는 것이 무엇까요?

금전적 손실입니다 적게는 500만원에서 많게는 3천만원까지 손실를 보게 됩니다.

2. 두달 정도의 시간을 버리게 됩니다.


Q: 남는 것은 무엇일까요?

1. 집 짓는 놈들 모두 양아치 새끼라고 하는 원망이 남습니다

2. 왜 공부 안하고 했는지 하는 후회가 남습니다.

지금부터 시간낭비 없이 상처와 후회 없이 집짓는 법을 알려 드리겠습니다.


"허가는 끝났는데 건축비가 너무 부족해서 집을 못져요."

왜 이런 일이 생길까요? 설계할 때 예산을 정해놓고 설계해야 하는데

예산 없이 설계해서 생기는 일입니다.

내가 필요한 차는 소나타인데 벤츠를 설계해서 그렇습니다.

자동차 사러 가실 때 어느 정도 어떤 차를 사야할지 생각하고 사러 가시죠?

소나타 사러가서 벤츠를 사지는 않으시잖아요.

소형차인지 중형차 인지 대형차 인지 외국산 고급차 인지,

자동차 사실 때처럼 내 예산에 맞는 주택을 생각 하시면 됩니다.

주택도 자동차처럼 평균 금액이 있습니다.



1. 평당 건축비를 먼저 생각하시면 됩니다.

최소 450만원부터 600만원정도라고 보시면 됩니다.

(400만원 이하는 주택으로서의 기능을 못하고 새로 나온 벤츠 1억 짜리 차를 5,000만원에 판다면 믿으시겠는지요?)



2. 가족 구성원에 맞는 평수를 생각합니다.

집 절대 크게 짓지 마세요. 집이 나중에 “짐”이 됩니다.

사는 즐거움. 4인 가족의 경우 30 –40평이면 충분합니다.

예를 들어 30평 주택을 짓는다는 가정에 예산을 잡아 보겠습니다.

■ 30평 X 평당 450만원=1억 3천 5백만원입니다. (저가형 주택) 싱크대 신발장 포함금액

■ 30평 X 평당 500만원=1억 5천만원입니다. (중급형 주택) 싱크대 신발장 포함금액

■ 30평 X 평당 600 만원=1억 8천만원입니다. (고급형 주택) 싱크대 신발장 포함금액


위에 세 가지 중에서 예산을 먼저 책정하시면 됩니다.

아직 까지는 도면 집형태, 마감재.... 이런건 생각하실 필요 없습니다.



3. 이제 총 건축 예산을 산정해 보겠습니다.

예를 들어 30평 기준 평당 500만원이 순 건축예산 1억 5천만원이 정해 진 것 입니다.

순 건축 예산 외에 소요비용이 더 있습니다.


- 건축 설계 감리비 평당 약 15만원 정도 책정하시면 됩니다. 30평X15만원=450 만원입니다

- 집을 지을 대지가 지목이 대지가 아닌 경우 개발 행위비용 약 200-250만원정도 소요됩니다.

- 정화조 비용 지역마다 차이가 있습니다. 300-500만원 사이입니다.

- 외부 오배수 배관비용 있습니다 약 200만원정도 책정 하셔야 합니다.

- 한전 불입금 약 50만원입니다.

- 상수도가 없다면 지하수 파야 합니다 비용은 300-800만원 사이입니다.

- 주방과 보일러 가스 배관비용 약 30만원입니다.

위 항목을 모두 계산하면 예상 총 건축비는 약 1억 6천 만원정도입니다.



4. 이젠 모든 건축 예산이 개략적으로 산정되었습니다.

이제 순 건축 예산에 맞는 설계를 진행하면 됩니다.

주택 건축비는 책정한 예산 안에서 건축 할 수 있도록 설계를 해야 합니다.

단순히 허가만 받아주는 도면을 의뢰 하시면 안됩니다.

공사비를 절감하는 설계는 몇가 지 공식이 있습니다.

1. 평면은 최대한 단순하게 합니다.

2. 지붕 모양도 단순하게 합니다.

3. 마감재는 중급 정도의 마감재를 사용하시면 됩니다.


5. 도면 작성이 모두 완료되면 실 공사비를 산정하게 됩니다.

자세한 물량과 공사 원가 공개는 건축주의 권리입니다.

도면이 모두 작성되었기 때문에 이제는 견적이 가능합니다.

도면에 마감재 단열재 등 이 표시되었기 때문에 지금부터 견적을 산정하는 것 입니다.

이 부분이 가장 중요합니다.

주택은 많게는 약 1,000여 가지 자재가 모여서 주택이 완공됩니다.

1000여 가지 자재가 몇 개가 소요되는지? 자재를 사오는 원가는 얼마인지?

이모든 것이 견적서에 정직하고 정확하게 표시되어야 합니다.

이렇게 모든 자재단가, 자재수량 등이 표시되면 공사 하면서 시공사와

분쟁이 생길 이유가 없습니다.

(이 부분은 저희 홈페이지 경량 목구조 원가 공개를 보시면 이해가 됩니다. ☞바로가기 클릭)

이런 순서로 차근차근 진행을 하시면 시간 낭비도 비용도 절감되게 됩니다.


많은 분들이 도면도 없는 상태에서 견적을 원하시는 분들이 많습니다.

또는 이미 예산은 정해졌는데 예산을 훨씬 초과하는 도면을, 허가가 완료된 상태에서 견적을 요청 하시는 분들도 많습니다.


또 다른 경우는 설계를 무상으로 해준다고 해서

A4용지 약 두 장 공사 내역을 보고 평면도 1장, 면도 2장 정도의 도면을 가지고 시공 계약을 하는 경우도 있습니다.

과연 이게 정상적인 방법일까요?


또 다른 경우입니다.

허가 난 도면을 보내주고 견적을 요청 하는 경우입니다.

도면을 보니 문제점들이 많이 보이는 도면입니다.

건축비도 많이 소요되는 주택입니다.

설계비 얼마 주셨냐고 물어보니 30평 설계비를 2천만원을 주셨다고 합니다.

물론 작품이라고 생각하면 2천만원도 싼 금액입니다.

건축 설계비는 너무 많이도 너무 적게도 주실 필요 없습니다.

잘못된 정보로 공부를 하시는 것 보다 믿을 놈 없다고 직접 공사를 하시는 것 보다

가장 정상적인 순서로 진행 하시면 문제가 없습니다.

순서를 무시하고 도면 없이 시공 계약하고,

상세한 견적 없이 저가 업체 찾아서 계약 하시면

많은 문제점들이 발생 하는 것 입니다.

하나씩 순서대로 진행 하시면 됩니다.

다시 간단하게 정리 해 드리겠습니다.


1. 내가 사용할 예산을 먼저 책정합니다.

2. 예산에 맞는 도면을 설계 합니다.

3. 설계 도면에 의해 정직하고 정확한 공사 원가를 산정합니다.

4. 시공업체 선정하여 공사하시면 됩니다



평생 돈을 모아 땅을 사고, 새집에 들어갈 설레임만 가지고

완공된 집에 입주 하면 얼마나 좋을까요?

순서를 무시하고 정도를 무시하면 설레임이 절망과 탄식....

그리고 원망으로 남게 됩니다.


“평당 얼마에요?”, “어디서부터 시작해야하죠?”

더 이상 고민하지 마세요.

10년 늙지 않는 집짓기, step by step!

세라하우징이 정직한 집짓기 동반자가 되어

처음 그 “설레임”, 끝까지 지켜 드리겠습니다.